Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in 2026?
Koop je in 2026 een woning om er zelf te gaan wonen, dan betaal je 2 % overdrachtsbelasting over de koopsom. Ben je 18 tot en met 34 jaar en ga je er zelf wonen, dan betaal je niets voor een woning van hoogstens € 555.000, één keer in je leven: de startersvrijstelling. Voor een woning die niet je hoofdverblijf wordt, zoals een woning om te verhuren, is het tarief sinds 1 januari 2026 8 %; voor andere onroerende zaken, zoals grond, een winkel of een kantoor, 10,4 %. Dat staat in artikel 14 en 15 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer.
De vier tarieven sinds 1 januari 2026
- 0 %: de startersvrijstelling, als je aan alle voorwaarden voldoet.
- 2 %: je gaat zelf in de woning wonen, maar voldoet niet aan alle voorwaarden van de startersvrijstelling, bijvoorbeeld omdat je 35 bent of de woning duurder is.
- 8 %: de woning wordt niet je hoofdverblijf, bijvoorbeeld een woning om te verhuren, een vakantiewoning of een woning voor je kind.
- 10,4 %: alle andere onroerende zaken, zoals grond, een bedrijfspand of een garage die je niet samen met de woning koopt.
De koper betaalt de belasting. De notaris berekent ze en draagt ze af bij de levering: ze staat op de afrekening van de notaris, naast zijn honorarium en de inschrijving in het Kadaster. Een bedrijf dat een woning koopt, gaat er zelf niet wonen en betaalt dus 8 %.
De voorwaarden van de startersvrijstelling
Je betaalt geen overdrachtsbelasting als alles hieronder klopt (artikel 15, lid 1, onderdeel p):
- je bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar op de dag dat je de akte van levering bij de notaris tekent, niet op de dag van de koopovereenkomst;
- je hebt de vrijstelling nooit eerder gebruikt; of je al eerder een huis had, maakt niet uit;
- je gaat zelf in de woning wonen, als hoofdverblijf, en je verklaart dat vooraf schriftelijk;
- de woning is met wat erbij hoort niet meer waard dan € 555.000.
Die verklaring is het formulier 'Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling' van de Belastingdienst. De notaris moet het ondertekend hebben vóór de levering.
Boven de grens van € 555.000
De grens is geen drempel waarboven je alleen over het meerdere betaalt. Is de woning meer waard dan € 555.000, dan vervalt de vrijstelling voor de hele koopsom. Ga je er zelf wonen, dan betaal je 2 % over het hele bedrag. De grens wordt elk jaar aangepast (artikel 15, lid 10): kijk ze na voor het jaar waarin je de akte tekent.
Met twee kopers
De vrijstelling geldt per koper, voor zijn eigen deel. Koop je samen en is één van jullie 35 of ouder, dan betaalt die 2 % over zijn deel, en de jongste niets over het zijne als hij aan de andere voorwaarden voldoet.
Een paar rekenvoorbeelden
- Koopsom € 400.000, je bent 40 en gaat er zelf wonen: 2 %, dus € 8.000.
- Dezelfde woning, je bent 30, je gebruikt de vrijstelling voor het eerst en je gaat er wonen: € 0.
- Samen gekocht, elk de helft, één koper van 30 en één van 40: de oudste betaalt 2 % over € 200.000, dus € 4.000.
- Dezelfde woning om te verhuren: 8 %, dus € 32.000.
Wat er in 2027 kan veranderen
Het kabinet wil het tarief van 8 % vanaf 1 januari 2027 verlagen naar 7 %, in het Belastingplan 2027. De Tweede en de Eerste Kamer moeten dat nog goedkeuren (stand 26 oktober 2026). Teken je de akte begin 2027, kijk dan het tarief van dat moment na.
Wat de Perceelscan ermee doet
Sectie 15 van het rapport, Kosten bij aankoop, zet alle tarieven naast elkaar met de grens van de startersvrijstelling, en rekent in je browser met de koopsom die je invult; er wordt niets bewaard. Of je aan de voorwaarden voldoet, weten wij niet: dat stelt de notaris vast. Zo ziet het eruit: bekijk die sectie in het voorbeeldrapport.
Wat er verder bij de koopsom komt, staat in kosten koper.
Betaal ik overdrachtsbelasting als ik 35 ben?
Ja: de startersvrijstelling geldt tot je 35ste. Ga je zelf in de woning wonen, dan betaal je 2 %. Je leeftijd telt op de dag dat je de akte van levering tekent.
Krijg ik de startersvrijstelling als ik al eerder een huis had?
Ja, zolang je de vrijstelling zelf nog nooit gebruikt hebt en aan de andere voorwaarden voldoet. Je kunt ze maar één keer gebruiken.
Wie betaalt de overdrachtsbelasting, de koper of de verkoper?
De koper. De notaris berekent ze en draagt ze af bij de levering; bij een prijs 'kosten koper' komt ze bovenop de koopsom.
Welk tarief geldt voor een garage of berging?
Koop je ze samen met de woning, dan geldt het tarief van de woning. Koop je ze later of apart, dan betaal je 10,4 %.
Bronnen
- Wet op belastingen van rechtsverkeer (versie 1 januari 2026)
- Rijksoverheid: wanneer krijg ik vrijstelling van overdrachtsbelasting?
- Belastingdienst: de startersvrijstelling
Bijgewerkt op