Wat is verplicht als je een huis koopt?

Bij het kopen van een woning schrijft de wet vier dingen voor: de koopovereenkomst is schriftelijk, daarna heb je drie dagen bedenktijd (artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek), de woning wordt pas van jou met een akte van levering bij de notaris die in het Kadaster wordt ingeschreven (artikel 3:89), en de verkoper moet een geldig energielabel hebben. Een bouwkundige keuring, een meetrapport volgens NEN 2580 of een asbestonderzoek zijn geen wettelijke plicht.

De koopovereenkomst en de bedenktijd

Koop je als particulier een woning, dan moet de koop schriftelijk zijn. De bedenktijd begint als je de getekende koopovereenkomst of een kopie ervan krijgt: drie dagen lang mag je de koop zonder reden ontbinden. Een bedrijf dat koopt, heeft die bedenktijd niet, en ze geldt niet bij een veiling bij de notaris.

De koopovereenkomst kan in de openbare registers worden ingeschreven (artikel 7:3). Dan beschermt ze je als de verkoper de woning daarna aan een ander verkoopt of er beslag op komt. Tijdens de bedenktijd kan dat alleen als een notaris de koopovereenkomst heeft opgesteld of mee ondertekend.

De levering bij de notaris

De eigendom gaat over met een akte van levering die de notaris opmaakt, en de inschrijving ervan in het Kadaster. Daarbij betaal je de koopsom, de overdrachtsbelasting en de kosten. Vóór de levering kijkt de notaris na wat er op de woning rust: hypotheken, beslagen, erfpacht en de beperkingen die een overheid heeft laten inschrijven.

Het energielabel

De verkoper moet bij de verkoop een geldig energielabel hebben en het aan jou geven. Een label is tien jaar geldig. Een energieadviseur komt ervoor naar de woning en noteert onder meer de isolatie en de installaties. Elk label staat in EP-online, waar iedereen het label van een adres kan opzoeken. Sinds 29 mei 2026 geldt de plicht ook voor de verkoop van een monument. Ontbreekt het label, dan kan de verkoper een boete krijgen van de Inspectie Leefomgeving en Transport.

Een appartement: de vereniging van eigenaars

Koop je een appartement, dan word je lid van de vereniging van eigenaars (VvE). Je bent samen met de verkoper aansprakelijk voor de bijdragen die hij over het lopende en het vorige boekjaar nog schuldig is (artikel 5:122). Daarom vraagt de notaris de VvE vóór de levering om een verklaring met wat er nog open staat. Vraag zelf ook de notulen, het reservefonds en het onderhoudsplan.

Erfpacht

Staat de woning op grond in erfpacht, dan gaat het recht van erfpacht met de woning mee naar jou, met de voorwaarden en de canon die eraan vastzitten. Je leest ze in de akte en bij het Kadaster.

Wat geen plicht is

Een bouwkundige keuring: niet verplicht, wel de manier om gebreken te zien vóór je tekent.
Een meetrapport volgens NEN 2580: geen plicht, wel de gebruikelijke manier om de oppervlakte te meten die in een advertentie staat.
Een asbestonderzoek: niet verplicht bij een aankoop. Wil je na de aankoop zelf asbest verwijderen, dan mag dat als particulier alleen uit een woning of een bijgebouw van een woning, voor hoogstens 35 m² en alleen voor bepaalde materialen, en vaak met een melding vooraf bij de gemeente.
Een bodemonderzoek: niet verplicht. Heeft een overheid een besluit over de bodem genomen, dan staat dat als beperking in het Kadaster; wat er verder bekend is, toont het Bodemloket.

Regels van de gemeente

In een aantal gemeenten geldt opkoopbescherming: in aangewezen wijken mag je een woning de eerste jaren na de aankoop niet verhuren zonder vergunning (Huisvestingswet, artikel 41). Een gemeente kan ook een voorkeursrecht hebben, of een vergunning vragen om een woning te splitsen.

Wat de Perceelscan ermee doet

Sectie 16, Verplichtingen bij aankoop, zet elke regel op een rij met haar bron, en zegt erbij wat de registers over het perceel weten: een monument, een besluit over de bodem, een voorkeursrecht of een splitsing. Wat geen regel is, zegt het rapport ook. Zo ziet het eruit: bekijk die sectie in het voorbeeldrapport.

Wat het allemaal kost, staat in kosten koper.

Kan ik na het tekenen nog van de koop af?

Ja, als particulier: je hebt drie dagen bedenktijd vanaf het moment dat je de getekende koopovereenkomst krijgt. Daarna alleen via een ontbindende voorwaarde in de overeenkomst.

Moet de verkoper een bouwkundige keuring laten doen?

Nee. Een keuring is geen plicht; wie zekerheid wil, laat er zelf een doen vóór het tekenen of neemt een voorwaarde op in de koopovereenkomst.

Wat als de verkoper geen energielabel heeft?

Dan kan de verkoper een boete krijgen. Het label van een adres zoek je zelf op in EP-online.

Is een meetrapport volgens NEN 2580 verplicht?

Nee. Het is de gebruikelijke manier om de oppervlakte in een advertentie te meten, geen plicht.

Bronnen

Bekijk het voor jouw adres

Bijgewerkt op 26 oktober 2026